Действовавший ранее принцип распределения жилья, построенного за счёт государственных капитальных вложений, изменился в сторону преимущественного его строительства за счёт собственных средств граждан, в том числе путём заключения договора долевого участия в строительстве с застройщиком.

Для сокращения рисков участников долевого строительства при покупке недвижимости был принят Федеральный закон №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Правовое регулирование привлечения средств граждан для долевого строительства жилья осуществляется только указанным законом.

Можно выделить основные требования, соблюдение которых позволят участникам долевого строительства избежать большинства рисков при покупке квартиры в строящемся доме или, в случае необходимости, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве должен отвечать требованиям Гражданского кодекса РФ. В договоре должны быть чётко прописаны цена объекта, срок и порядок её уплаты, предмет договора, в данном случае характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома.

Например, Санкт-Петербургский городской суд, рассматривая судебный спор, в определении от 21.11.2011 года признал предварительный договор купли-продажи квартиры, отвечающим требованиям договора долевого участия в строительстве, поскольку указанные в нём характеристики объекта недвижимости: адрес, общая и жилая площадь, площадь лоджии, цена позволяют выделить объект как квартиру в составе другого недвижимого имущества - многоквартирного дома, и сторонами сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также гарантийный срок на объект долевого строительства. В случае отсутствия в договоре долевого участия в строительстве жилого дома условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 указанного федерального закона, такой договор считается незаключённым. Договор также является незаключённым и не влечёт возникновения права собственности на помещение, если не содержит существенного условия о гарантийном сроке и не зарегистрирован в установленном порядке. Договор долевого участия в строительстве должен быть заключён в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Не зарегистрированный в установленном порядке договор являлся незаключённым в силу части 3 статьи 4 Федерального закона.

При заключении договора долевого участия в строительстве покупателю следует проверить на соответствие требованиям действующего законодательства у застройщика следующие документы:

- зарегистрированный договор аренды либо свидетельство о праве собственности застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;

- разрешение на строительство;

- опубликованную в средствах массовой информации проектную декларацию на строящийся объект.

Так, в 2007 году постановлением Федерального Арбитражного Суда Уральского округа был признан законным отказ в государственной регистрации договора долевого участия, поскольку договор был заключён застройщиком до государственной регистрации договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это право или привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 указанного федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьёй 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств, и возмещения, сверх суммы процентов, причинённых гражданину убытков.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При соблюдении прочих условий, но при отсутствии передаточного акта, покупатель, с момента ввода объекта в эксплуатацию, может признать право собственности на объект недвижимого имущества в суде.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства, застройщик в соответствии с частью 2 статьи 6 указанного федерального закона уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.